Classificazione sismica e sismabonus: i commenti di Brancaccio, Cosenza, Girardi, Zambrano

Alfredo Martini Direttore di Civiltà di Cantiere 23/03/2017 9326
Sul fatto che la classificazione sismica fosse un’esigenza imprescindibile per dare concretezza a un processo di messa in sicurezza del patrimonio immobiliare italiano in una logica di prevenzione vi è sempre stato un consenso generale. Così che il varo del Decreto Ministeriale di fine febbraio è stato accolto da un generale plauso. Possono esserci valutazioni diverse rispetto ai criteri con cui si va a calcolare il rischio e a definire la classe, ma sul fatto che lo strumento sia necessario vi è ampia condivisione.
 
Ora il progetto Casa Italia, così come il sisma bonus, assumono una maggiore concretezza. Anche se del primo se ne sono perse un po’ le tracce e sul secondo incombe l’incertezza sulla sua convenienza e realistica applicabilità. Non sul piano normativo, ma rispetto al meccanismo finanziario basato sul credito di imposta.
 
“L’avere con rapidità e con semplicità definito e messo a disposizione della comunità tecnica e professionale la classificazione sismica costituisce un risultato che ci viene ampiamente riconosciuto e valutato positivamente. Il riconoscimento dell’utilità della classificazione anche da parte della proprietà edilizia che ne apprezza la stretta correlazione con una finalità di miglioramento e di valorizzazione immobiliare allarga il consenso e ne rafforza il valore.”
Così Edoardo Cosenza, componente della Commissione che ha lavorato sul provvedimento e ne ha relazionato al Consiglio superiore dei lavori pubblici ne sottolinea l’importanza. “Ora bisogna far si che il nostro lavoro trovi piena ed efficace corrispondenza sul piano del mercato. L’aver predisposto uno strumento semplice e fondato su dati certi come quelli elaborati sul caso de L’Aquila, esteso e controllato, è condizione necessaria ma non sufficiente a far si che si avvii un progressivo percorso di riqualificazione edilizia e di messa in sicurezza del nostro patrimonio immobiliare. Ora vanno create le condizioni affinché sia possibile utilizzare l’incentivo fiscale come leva. Se non si troverà una soluzione chiara e concretamente attuabile relativamente alla cessione del credito di imposta gran parte del nostro sforzo resterà vano.”
 
Anche per Armando Zambrano, presidente degli ingegneri italiani “siamo di fronte a un provvedimento fondamentale nell’ambito di quel processo di prevenzione sismica che il Governo ha avviato con Casa Italia. Un provvedimento per il quale come CNI e come Rete delle professioni tecniche ci siamo battuti contribuendo con un documento organico, al quale hanno collaborato ciascuno con le proprie competenze tutte le categorie professionali della rete. Documento presentato al Governo ben due anni fa e che è alla base della norma approvata a fine febbraio.” Zambrano sottolinea anche come “ancora una volta, purtroppo, ad accelerarne il varo, come già nel 2009 per le Norme Tecniche con il terremoto de L’Aquila, abbiamo dovuto aspettare un nuovo sisma.” Quel che è importante comunque è che oggi finalmente “con la classificazione sismica siamo in grado di definire i livelli di rischio di un edificio. Possiamo dire che sono state poste le basi per una crescita di consapevolezza da parte di tutti e che disponiamo di uno strumento di valutazione che inserisce a pieno titolo il fattore sicurezza tra gli elementi di valutazione immobiliare. Un aspetto non secondario per incentivare interventi di riqualificazione.”
 
Prevenire intervenendo su un patrimonio immobiliare vetusto, in gran parte costruito prima dell’entrata in vigore delle Norme antisismiche del 1974. Ce lo ricorda il vicepresidente dell’Ance Rudy Girardi. “Dal 1944 a oggi in Italia i terremoti hanno provocato danni per circa 181 miliardi di euro, una cifra enorme che poteva essere ridotta drasticamente da una programmata attività di prevenzione. Nelle aree ad elevato rischio sismico vivono 23 milioni di persone, 9 milioni di famiglie pari al 39% della popolazione. Si tratta di circa 6,2 milioni di edifici, di cui 1,1 milioni si trovano nella zona a rischio più elevato e 5,1 milioni nell’area a rischio 2. E il 74% degli edifici residenziali è stato costruito prima del 1981: 3,8 milioni di immobili edificati prima della piena operatività della normativa antisismica per nuove costruzioni del 1974 e dei relativi decreti attuativi emanati negli anni successivi.”
 
Classificazione e sismabonus
L’approvazione del documento che istituisce e regolamenta la classificazione sismica degli edifici di fatto rende applicabile nella sua parte più incentivante e relativa ai condomini quanto previsto dalla legge finanziaria in materia di sisma bonus. Dove si prevede che la detrazione di imposta salga al 70% qualora dalla realizzazione degli interventi derivi una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore e all’80% qualora dall’intervento derivi il passaggio a due classi di rischio inferiori. Aliquote che salgono rispettivamente al 75% e all’85% in caso di interventi sulle parti comuni di edifici condominiali.
 
“E’ un aspetto fondamentale nello scenario di prospettiva”, sottolinea Girardi. “Con la classificazione sismica i condomini possono avviare una valutazione per mettersi in sicurezza potendo contare su una copertura finanziaria rilevante.” Una grande opportunità che però sconta una criticità che se non superata rischia di annullare ogni effetto positivo. Sulla carta il sisma bonus è un incentivo straordinario e dalle grandi potenzialità, ma di fatto nello scenario economico e finanziario attuale risulta sostanzialmente inapplicabile. Quante famiglie e quante imprese sono in grado di recuperare il credito sulla base della loro redditività?. La legge finanziaria infatti se consente il trasferimento del credito dalle famiglie alle imprese lo vieta nei confronti delle banche. Una condizione che di fatto non consente agli attori della riqualificazione, committenti e imprese, di recuperare il credito per mancanza di capienza fiscale. Con la conseguenza di disinnescare l’efficacia de sisma bonus.”
 
Gli fa eco Federica Brancaccio, presidente di Federcostruzioni. “Lo strumento dell’ecobonus costituisce un’opportunità straordinaria. Attraverso questo meccanismo di incentivazione fiscale si possono raggiungere contemporaneamente tre obiettivi: riqualificare il nostro patrimonio, ridurre drasticamente i rischi sismici con effetti positivi per la sicurezza dei cittadini e una forte riduzione dei costi sociali ed economici del Paese; una ripresa dell’industria edilizia sostenendo le PMI, con forti ricadute in termini di crescita economica e occupazionale. Ora si tratta di trovare una soluzione tecnica che consenta la cessione del credito di imposta. Una soluzione che spetta all’Agenzia delle entrate che deve provvedere entro i primi di maggio. L’aspetto fondamentale riguarda la cessione preventiva del credito a cui collegare delle fasi di maturazione in corrispondenza degli stati di avanzamento dei lavori.” Il meccanismo su cui anche Ance sta lavorando prevede un percorso in tre fasi. L’attivazione della possibile cessione avverrebbe in concomitanza con la delibera da parte del condominio e all’acquisizione di tutti i titoli amministrativi/autorizzativi. L’acquirente potrebbe poi scalare il credito man mano che maturano i lavori sulla base della certificazione dei SAL, proiettandoli in percentuale rispetto al quinquennio previsto dalla legge. Infine, il completamento del percorso e quindi la possibilità dell’acquirente di scontare l’intero credito per gli anni mancanti avverrebbe in presenza del collaudo finale, in cui si riconosce l’avvenuto miglioramento delle classi ipotizzate dal progetto, confermando l’aliquota del 75 o dell’85%. “Un aspetto questo, evidenzia Federica Brancaccio, che va previsto e regolamentato in quanto presenta una quota di rischio per l’acquirente del credito, che in caso di non corrispondenza tra obiettivo iniziale e obiettivo finale si troverebbe di fronte a una perdita.“

Resta poi da definire come garantire trasparenza a questo mercato del sisma bonus che si verrebbe a creare, coinvolgendo soprattutto i fondi pensione, che potrebbero trovarvi adeguate convenienze considerata la tendenza ad operare su un mercato finanziario di medio lungo termine. Secondo il vicepresidente Girardi una strada da valutare potrebbe essere la costruzione di una piattaforma dove si possa cedere e comprare il valore delle detrazioni attraverso titoli, sulla falsariga di quanto avviene per i certificati bianchi. “Va trovata una soluzione e uno strumento che garantisca trasparenza, fisando dei parametri così da evitare speculazioni che potrebbero avere effetti negativi sul processo. Una soluzione ben regolamentata e che faccia chiarezza su ogni aspetto procedurale e tecnico così da dare certezza agli amministratori di condominio e alle famiglie. Se non verrà trovata una soluzione alla cessione del credito fiscale il mercato non si muoverà.”